LES DIAGNOSTICS DE VENTES

Etat d'amiante avant vente

Pourquoi repérer l'amiante avant une vente ? 

L’amiante utilisé dans les matériaux et produits de construction, tels que les flocages, les calorifugeages, les faux plafonds, les colles, etc., constitue un enjeu majeur de sécurité sanitaire pour les occupants d’un bien immobilier. La dégradation de ces matériaux et produits peut en effet entrainer des émissions de fibres d’amiante hautement cancérigènes, même si l’exposition est faible. Généralement, les maladies respiratoires liées à l’amiante (mésothéliome, cancers du poumon, etc.) apparaissent plusieurs dizaines d’années après l’exposition.  L’utilisation de l’amiante dans les constructions a progressivement été réglementée à partir des années 1970 avant d’être définitivement interdite en 1997. Ces mesures ont été accompagnées par des dispositifs de prévention et d’information dont l’obligation d’effectuer des repérages dans certaines circonstances. C’est le cas de la vente d’un bien immobilier dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. 

Qu’est-ce qu’un repérage amiante avant vente ?

Le propriétaire vendeur est tenu de faire réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B de l’annexe 13-9 du Code de la santé publique et de fournir à son acquéreur un état d’amiante avant vente, plus couramment appelé « diagnostic amiante », au moment de la signature de la promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, au moment de la signature de l’acte authentique. Cette mission devra être confiée à un diagnostiqueur immobilier certifié amiante.  Un repérage amiante avant vente ne possède pas de durée de validité. Néanmoins, le Code de la santé publique précise que c’est au propriétaire de l’établir au moment de la vente. S’il possède déjà un état d’amiante avant vente, il devra tout de même solliciter l’intervention d’un diagnostiqueur immobilier qui, après analyse de la documentation existante et éventuellement des investigations complémentaires, pourra lui fournir un rapport de repérage conforme.  La mission du diagnostiqueur consiste à :  .

• Rechercher la présence des matériaux et produits des listes A et B accessibles sans travaux destructifs ;
• Identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l'amiante. En cas de doute, des prélèvements peuvent être effectués à des fins d’analyse en laboratoire ;
• Évaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante (MPCA) ;
• Évaluer le risque de dégradation lié à l’environnement des matériaux et produits de la liste B.

L’évaluation de l’état de conservation des MPCA donne lieu à des préconisations et des recommandations pour surveiller ou maitriser les risques d’exposition, depuis l’évaluation périodique des MPCA jusqu’aux travaux de confinement ou de retrait.  Certifié amiante, votre diagnostiqueur se tient à votre disposition pour réaliser votre repérage amiante avant vente. 

Pourquoi diagnostiquer les installation de gaz de plus de 15 ans ? 

Les intoxications au monoxyde de carbone et les explosions de gaz sont encore la cause de trop nombreux accidents domestiques. 

L’immense majorité des accidents, fuites et explosions de gaz imputables au gaz naturel ont pour cause la vétusté des installations, l’absence d’entretien des appareils et les comportements imprudents. Les conséquences de ce type d’incidents sont graves. Elles entraînent des séquelles et handicaps à long terme, quand ce n’est pas le décès. 

Informer et prévenir les risques d’accidents sont donc les deux objectifs de l’état de l’installation intérieure de gaz, diagnostic obligatoire pour la vente d’un logement disposant d’une installation de gaz fixe de plus de 15 ans.  Communément appelé diagnostic gaz, l’état de l’installation intérieure de gaz doit permettre d’évaluer la sécurité du logement. Il ne doit pas être confondu avec un contrôle de conformité. 

Qu'est-ce qu'un diagnostic gaz ?

Le rapport de diagnostic contenir la description de l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimenté par le gaz.

Il décrit aussi l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires ainsi que les conditions d’aération et d’évacuation des produits de combustion dans les locaux où fonctionnent les appareils à gaz. En fonction d’un certain nombre de points de contrôle à réaliser, le diagnostiqueur immobilier relève les éventuelles anomalies de l’installation qui sont ensuite classifiées en fonction de leur dangerosité pour les occupants. La norme NF P45-500 définit les modalités de réalisation du diagnostic de sécurité des installations intérieures de gaz, à usage domestique, réalisé lors de la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation.  

L’état de l’installation intérieure de gaz est à joindre au Dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente, ou à défaut de promesse de vente, à l’acte authentique. Sa validité, dans le cadre d’une vente de logement, est limitée à trois ans. 

Pourquoi diagnostiquer la performance énergétique avant une vente immobilière ? 

Le réchauffement climatique constaté de notre planète est la conséquence d’un phénomène appelé l’effet de serre. La cause la plus probable de l’augmentation de l’effet de serre depuis la fin du XIXe siècle est l’activité humaine. 

D’énormes quantités de gaz sont en effet relâchées dans l’atmosphère par diverses activités modernes comme l’utilisation de combustibles fossiles dans l’industrie et les transports.  Le Grenelle de l’Environnement a mis en évidence l’importance des leviers de progrès dans le secteur du bâtiment pour parvenir à l’objectif fixé de diviser par 4 les émissions de gaz à effet de serre à l’horizon 2050. Le DPE, en proposant une évaluation de la performance énergétique des biens immobiliers, contribue à la meilleure connaissance de l’état du parc de logements en France.

 Grâce à cet état des lieux, il devient possible d’élaborer des politiques publiques plus pertinentes pour parvenir à l’éradication des passoires thermiques et, plus globalement, à l’amélioration progressive de la performance énergétique des bâtiments. Avec l’augmentation du coût des énergies, le DPE revêt également un rôle plus social en permettant aux acquéreurs, notamment les plus modestes, de comparer et d’anticiper les dépenses d’énergie des biens qu’ils convoitent. Le DPE doit être présenté dès la première visite d’un logement et certaines des informations qui en sont issues sont également visibles sur les annonces immobilières.

Qu’est-ce que le DPE ? 

Le diagnostic de performance énergétique une estimation de la performance énergétique et environnementale des biens immobiliers, notamment des logements. 

Réformé en juillet 2021, il s’impose également comme l’un des outils fondamentaux des politiques de rénovation énergétique en s’imposant comme la référence pour déterminer si un logement respecte les critères de décence énergétique qui vont progressivement se durcir dans les prochaines années. 

Il est obligatoire pour la vente des biens immobiliers et est devenu opposable, à l’exception des recommandations, depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021.  Cette réforme a également entrainé la disparition de la méthode sur factures, sauf pour les locaux tertiaires (DPE mention), au profit d’une méthode conventionnelle (3CL) fiabilisée basée sur les caractéristiques techniques du bâti (principes constructifs, isolation, huisseries, etc.) et des équipements de différents usages (chauffage, production d’ECS, refroidissement, éclairage et auxiliaires). 

À l’aide d’un logiciel basé sur le moteur de calcul fourni par le ministère de la Transition écologique, le diagnostiqueur renseigne les caractéristiques du logement et de ses équipements sur la base de ses observations in situ et d’autres éléments de preuve (facture de travaux, etc.). C’est pourquoi, lors de la réalisation d’un DPE, il est essentiel que le propriétaire fournisse un maximum d’informations, évitant ainsi au diagnostiqueur de recourir à des valeurs par défaut généralement pénalisantes. 

 Le rapport de DPE indique les quantités estimées d’énergie primaire consommée et de gaz à effet de serre (GES) émis pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Chacun de ces indicateurs est ensuite reporté sur une grille de performance allant de A à G, la classe énergétique du bien correspondant désormais à la plus mauvaise de ces deux notes. 

Le DPE est également accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance (travaux d’isolation, remplacement des équipements, préconisations d’usage, etc.).  La validité d’un DPE a été fixée à 10 ans (attention, les DPE réalisés avant la réforme du 1er juillet 2021 ont vu leur validité réduite). 

Il est cependant recommandé de l’actualiser des lors que des travaux ont été réalisés sur le bien immobilier.  Le DPE sert de référence pour caractériser les logements indécents (passoires thermiques) avec des obligations et interdictions qui entrent progressivement en application :

Obligation de réaliser un audit énergétique réglementaire avant la vente pour les logements en monopropriété classés F et G (1er avril 2023), gel des loyers, interdiction de location, etc. 

Pourquoi faire établir un état des risques dans le cadre d’une vente ? 

Huit risques naturels principaux sont prévisibles en France : les inondations et coulées de boues, les séismes, les éruptions volcaniques, les mouvements de terrain, les avalanches, les feux de forêt, les cyclones et les tempêtes. 

Les risques technologiques, d’origine anthropique, sont au nombre de quatre : le risque nucléaire, le risque industriel, le risque de transport de matières dangereuses et le risque de rupture de barrage.  

Même si la violence et la fréquence des catastrophes naturelles ou technologiques sont heureusement plus modérées sur le territoire français que dans d’autres régions du globe, les événements qui sont survenus depuis plusieurs décennies (tempêtes de Noël 1999, inondations, feux de forêt dans le Sud, explosion de l’usine AZF de Toulouse, incendie de l’usine Lubrizol à Rouen, etc.) montrent qu’en de telles situations, les préjudices humains et matériels peuvent être considérables.  Afin de rendre les transactions plus transparentes, il a donc été mis en place une obligation d’information des futurs acquéreurs quant aux risques menaçant un bien immobilier vendu.

Qu’est-ce que l’état des risques et pollutions ?

L’État des risques et pollutions (ERP) vise donc à recenser les menaces identifiées qui pèsent sur un bien et sur les servitudes d’urbanisme adoptées pour la protection des biens et des populations.  L’ERP, auparavant connu sous d’autres acronymes (ERNMT, ESRIS), mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien à vendre (immeuble collectif, maison ou terrain) ; 

Il est accompagné des extraits de documents permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus (documents graphiques, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes). L’État des risques et pollutions (ERP) propose également une information sur l’état de pollution de la parcelle avec l’indication des SIS (Secteurs d’information sur les sols), indique si le bien appartient à une zone à potentiel radon de niveau 3 ou encore à une zone soumise à l’érosion du littoral (recul du trait de côte).

Enfin, il précise si le bien a fait l’objet d’un sinistre indemnisé par une assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique.  L’ERP doit être intégré au Dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente des biens immobiliers et sa validité est de 6 mois. 

 À compter du 1er janvier 2023, l’ERP devra être remis aux candidats acquéreurs dès la première visite du bien, ce qui peut nécessiter son actualisation au moment de la signature de la vente si jamais des modifications sont intervenues. Par ailleurs, à partir de 2023, il contiendra également une information sur le recul du trait de côte si le bien immobilier est situé dans une zone soumise à l’érosion du littoral. 

L’état des nuisances sonores et aériennes (ENSA) 

Depuis le 1er juin 2020, un État des nuisances sonores et aériennes (ENSA) doit être intégré au Dossier de diagnostic technique lorsque le logement vendu est situé dans le périmètre d’un Plan d’exposition au bruit (PEB) pris aux abords des aéroports. Il comporte : l’indication claire et précise de la zone du PEB dans laquelle est situé le bien ; l’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter ce PEB (Géoportail) ; la mention de la possibilité de consulter ce PEB à la mairie de la commune où est sis le logement.   

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Maintenant bien connue du grand public, la loi Carrez, adoptée en 1996, impose de mentionner la superficie des parties privatives lors des ventes de lots de copropriété (verticales ou horizontales) de plus de 8 m². 

La loi Carrez constitue une protection pour l’acquéreur qui dispose ainsi d’une information harmonisée à tous les lots de copropriété afin de pouvoir comparer les prix. De plus, si la superficie réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5% à la superficie indiquée dans l’acte authentique, l’acquéreur peut, dans le délai maximum d’un an, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.

Comment mesurer la surface privative d’un lot de copropriété ?

La superficie privative est définie par un décret du 23 mai 1997. Elle correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. 

Par ailleurs, il n’est pas tenu compte, dans la surface privative, des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.  Une maitrise de la technique et de la réglementation est donc indispensable pour réaliser un métrage de la surface privative.  Doté d’équipements et d’une méthodologie de mesure fiables, votre diagnostiqueur est à votre disposition pour effectuer cette prestation. 

Pourquoi repérer les termites avant une vente ? 

Les termites sont des insectes xylophages. Ils se nourrissent de la cellulose contenue dans le bois. Leur mode d’infestation est unique et particulièrement redoutable : ils pénètrent par le sol dans les maisons et dévorent méthodiquement tous les matériaux de construction contenant de la cellulose qu’ils trouvent sur leur passage en y creusant des galeries. 

Charpentes, plinthes, mais aussi isolations, papiers, cartons… Les termites en dévorent l’intérieur parfois sans laisser aucune trace à leur surface. S’ils n’ont pas été repérés suffisamment tôt, ils sont capables de fragiliser l’ensemble d’un édifice mettant en danger ses occupants et occasionnant d’importants préjudices économiques.  

Pour lutter contre la propagation des termites, la France a mis en place une réglementation visant à surveiller les infestations et à informer les acquéreurs de biens immobiliers. Toute infestation doit faire l’objet d’un signalement en mairie, cette dernière ayant ensuite la charge d’en informer la préfecture. Les préfets ont ensuite la possibilité de prendre un arrêté signalant un risque d’infestation qui s’applique sur certaines communes ou sur l’ensemble du département.  Lorsqu’un tel arrêté est pris, les vendeurs de biens immobiliers ont l’obligation de fournir aux candidats acquéreurs un état parasitaire relatif aux termites, plus communément appelé diagnostic termites. Sa validité est très limitée dans le temps, puisque le rapport ne doit pas dater de plus de six mois au moment de la conclusion de la transaction.

Lorsque la vente porte sur un bien situé dans un immeuble en copropriété, le diagnostic termites porte exclusivement sur la partie privative du lot. Sa prise en charge doit être confiée à un diagnostiqueur certifié termites. Ce diagnostic est donc une protection pour le vendeur qui est ainsi dégagée de toute mise en cause de sa responsabilité pour vices cachés. 

Qu’est-ce qu’un diagnostic termites avant vente ?  

Pour établir le diagnostic termites d’un bien immobilier, le diagnostiqueur effectue une recherche des indices de présence (cordonnets, etc.) ainsi que des sondages des bois accessibles à l’aide d’un poinçon. C’est en effet en se nourrissant des bois d’œuvre que les termites causent des ravages parfois irréversibles aux constructions. Les colonies creusent de véritables galeries internes qui amoindrissent la solidité des structures (charpentes, planchers, poutres, etc.). 

Le poinçon permet donc de révéler l’existence de ces galeries.  Le diagnostiqueur doit aussi mentionner l'existence d'autres types d'infestations parasitaires (larves xylophages, champignons lignivores, etc.) s’il en repère des traces. Ainsi, même si le diagnostic mérule n'est pas obligatoire, le diagnostiqueur qui effectue un état parasitaire relatif aux termites et qui découvre une infestation de mérule, devra le préciser dans son rapport. 

Ce dernier devra indiquer les parties visitées et celles n’ayant pas pu l’être, ainsi que les éléments infestés (infestation active) ou ayant été infestés (infestation passive) par la présence de termites.